“商业零售+仓储物流”双轮驱动 东百集团打造区域商业物流新样板
来源：证券日报
本报记者李婷
伴随经济回暖，国内消费需求也强劲复苏。5月17日，国家统计局*新公布的数据显示，今年1至4月份，社会消费品零售总额138373亿元，同比增长29.6%。
在消费需求复苏的背景下，百货类商业企业的经营业绩也出现恢复性增长，东百集团就是其中的典型代表之一。一季报数据显示，今年1至3月份，公司实现营业收入5.12亿元，同比增长28.73%;实现归母净利润3015.48万元，同比增长60.69%。
东百商业副总裁卢亦抒近日接受《证券日报》记者采访时表示，今年是东百集团战略转型的关键之年，虽然转型的路并不好走，但公司将继续以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，并通过对数字化转型、多业态及轻资产商业发展模式的探索，创造更贴合全时全域消费需求及发展趋势的商业新业态。
变革
调改升级+数字化转型
东百集团的前身是福州东街口百货大楼，于1957年创立，曾创下连续36年盈利的纪录，是福建百货行业第一品牌。公司于1993年在上海证券交易所挂牌上市，曾率先开办过“24小时便利商场”，引领过百货商业发展的一个潮流，但在互联网新零售模式的倒逼下，福建百货只能再走一次改革升级路。
2020年疫情突发，整个百货业一度陷入低谷。统计数据显示，2020年社会消费品零售总额同比下降3.9%。其中，限额以上零售业单位中的超市零售额比上年增长3.1%，百货店、专业店和专卖店分别下降9.8%、5.4%和1.4%。
但在业内人士看来，百货业经营业绩下滑的根本原因并非是疫情突发，而是商业模式需要转型。实际上，在此之前，很多百货公司的经营业绩已经持续下滑多年，疫情发生只是加剧了百货公司业绩下滑的态势。
零售业分析师王国平对《证券日报》记者指出，从消费者层面来看，百货公司销售的商品与消费者需求不匹配，在渠道多元化的环境下，消费者更愿选择能满足自身需求的渠道。
百货行业的渠道变革，实际上就是去老化供应链、引进新的供应商。比如，国潮、网红等相关产品占比现已成为业内比较流行的考核指标。
作为东百集团内部事业部板块，东百商业通过聚焦内容端，推进数字化转型，对智慧零售加速布局，在资源整合能力和数字化、精细化运营能力上实现较大突破。去年以来，东百集团推出调改升级门店“无界百货”;各门店陆续上线云商城，并迅速开启直播销售，全年累计开展直播600多场;此外，公司还深入社群，为消费者提供全时线上实时服务等。
在一系列改革升级措施下，公司的经营业绩快速恢复。年报数据显示，2020年，东百集团线上整体交易额达8222万元，实现营业收入4452万元，占公司百货零售销售收入总额的3%。公司联营销售规模占福州百货市场份额连续4年递增，保持福州百货市场第一的位置。
卢亦抒告诉《证券日报》记者，在市场整体面临压力的情况下，用更高的经营效率跑赢同行尤为关键。近年来，东百商业在商品组合这一内容端持续升级，为企业的发展打下重要基础。基于诚信的营销方式和会员资产的数据化精细化运营，带来经营效率的不断提升;智慧零售的落地，为企业效率的提升带来新的驱动。
不过，在改革升级过程中，各家百货公司的转型升级方向往往大同小异，重点通常集中在门店调改、数字化转型等方面。对此，东百集团迫切希望寻找到一条优势明显的差异化发展路径。
破局
打造“商文旅”零售标杆
东百集团副总裁、东百商业执行总裁袁幸福曾公开表示，危中寻机，“变”是贯彻始终的。在正确的方向上做“有价值的折腾”，是东百商业破局的核心逻辑。
车水马龙的东街口是福州*重要的商业街，东百集团的福州总部及东百中心店便位于此。资料显示，早在1954年东街口兴建百货大楼时，曾在此挖出一座唐代大炉灶，证明唐代在此就有茶楼酒肆存在。
在千年商业历史文化的基石上，历经半个多世纪发展的东百集团，在新零售时代的竞争大潮中，希望通过文化溯源探索出一条差异化发展之路。
位于福建的东百中心和甘肃的兰州中心被称为东百集团的“南北双塔”，是公司自持的优质商业资产。一个毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”，另一个靠近我国*早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。这两个项目受益于城市核心区域的人员集中度及旅游资源带来的人流效应，具有显著的区位优势，为公司销售业绩的增长提供了支撑。
东百集团在成功运营上述两个项目的经验上，立足区域经济和本土文化，还拿下了“商文旅”特色项目福清利桥历史文化街区项目。该项目系东百商业2021年重点推进项目，于2019年竞得，用地面积19万平方米，建筑面积近30万平方米，商业及文旅经营总面积约10万平方米。东百集团计划通过规划整体开发，重现福清利桥历史文化街区，打造具有人文历史特色的城市商业综合体和文旅新地标，力争将该项目打造成为全国4A级以上(含)旅游景区，塑造东百“商文旅”项目的标杆模型。
业内人士对《证券日报》记者表示，近年来商业地产项目同质化现象严重，差异化发展陷入瓶颈期，文商旅综合体的提出被视为一种融合解决方案。该模式通过完善的开发方案，将文化遗产整合进商业项目中，一方面可产生较大经济效益，形成城市区域“新地标”、新名片;另一方面，文商旅综合体项目具有多层次持续性消费的特点，可对区域经济形成较强的拉动作用。
变量
持续拓展仓储物流业务
仓储物流是东百集团双轮驱动的另一大核心业务。业内人士认为，在强烈市场需求和融资政策的支持下，仓储物流业务有望为公司的发展带来新的增量。
相关数据显示，2020年，东百集团运营及储备的物流项目建筑面积约182万平方米，土地面积约202万平方米。2020年，公司的仓储物流业务实现收入同比增长45.69%;今年一季度，公司的仓储物流业务实现收入同比增长3.02%。
目前，公司稳定运营的物流项目具有95.67%的高出租率，在管物流项目租金及物业管理费总收入逾2亿元。公司已与京东、顺丰等20多家大客户开展密切合作，电商及快递快运类客户的租赁面积占比79.2%。
据世邦魏理仕发布的报告显示，受益于电商及第三方物流需求的增长，可选消费行业周期性回升，企业仓储需求升级，2021年高标仓新增需求同比增长30%至50%，市场租金整体呈现恢复性增长。
值得注意的是，国内高标仓规模占整体仓储比重尚不足10%，与世界平均水平相比存在明显差距，潜在市场未来有望逐步释放。
在政策方面，2020年，国家发展改革委、中国证监会、上海证券交易所及深圳证券交易所相继发布一系列REITs相关政策。业内人士认为，国内REITs试点工作的推进，有利于盘活仓储物流资产，拓宽融资渠道，提升投资建设和运营效率，形成良性循环，为仓储物流行业的发展带来新的机遇。
东百集团表示，“仓储物流+金融工具”的轻资产模式已成为公司发展的关键，未来公司将继续围绕现有物流网络节点布局，加大对粤港澳大湾区、京津冀、长三角区域的核心物流网络节点的建设力度，并逐步完成对中部“一带一路”倡议重要节点城市物流网络的进一步覆盖。
